Las arras: funciones y clases

En la mayoría de ocasiones, con carácter previo a la compraventa de una vivienda suelen firmarse los denominados contratos de arras. Estos contratos son un tipo de garantía que permite al futuro comprador y vendedor asegurarse del efectivo cumplimiento del negocio.

Podríamos definirlos de forma simple como la entrega por parte de un contratante a otro, de una suma de dinero (que suele ser lo más usual), o bien de otra cosa en el momento en que se celebra el contrato.

En base a lo expuesto, concluir que el pacto de arras tiene su origen en la propia voluntad de las partes, quienes en un momento determinado (cuando aún se esta confeccionando el contrato, durante su consumación e incluso durante la prueba de la celebración del mismo), deciden utilizar este mecanismo para garantizar el cumplimiento del contrato.

Cabe destacar que las arras no siempre cumplen una misma función, sino que realmente están pensadas para cumplir diversos fines y producir unos efectos u otros, por lo que es preciso distinguir entre los siguientes tipos:

• Arras Confirmatorias. Cumplen la función de señal de la celebración de contrato o prueba de su perfección, y se consideran como un anticipo del precio.
• Arras Penales. En este caso, la entrega de las arras está prevista, para el supuesto en que se incumpliera por alguna de las partes las obligaciones acordadas, de tal manera que según sea el incumplidor quien las entregó o bien quien las recibió al celebrarlo perderá la cantidad entregada o bien deberá devolverlas por duplicado. En ningún caso facultan a las partes para resolver dicho contrato. Son una garantía de cumplimiento del contrato.
• Arras Penitenciales. En estas, las arras permitirán a cualquiera de las partes desistir de la realización del contrato que ya había sido perfeccionado, por lo que aquí podríamos incluso decir que actúan como una especie de multa o sanción sobre aquel de los contratantes que decide libremente renunciar al contrato y que consistiría en perder las arras o tener que devolverlas por duplicado según sea el caso. Son un medio lícito para desistir del contrato.

Por último y continuando con lo expuesto, es interesante destacar que si bien en este tema, el punto de partida será siempre la libertad de las partes para decidir sobre este aspecto, a nivel de Tribunales, los jueces coinciden en sus sentencias, en afirmar repetidamente que, en caso de que no constara claramente la voluntad del carácter penal o penitenciario de las arras, se entenderá que estas simplemente son confirmatorias, entendiéndose las mismas como anticipo del precio.